Если в предыдущие годы недвижимость каждую осень дорожала на 10-15%, то осенью 2007-го – только на 2-3%, что соответствует проценту инфляции за этот период. На 1 января 2008 года стоимость квадратного метра 1-комнатной квартиры составляла $1175-1300 в зависимости от планировки, материала стен и места расположения. Почему в небольшом городе Ривне дорогое жилье, будет ли обвал цен на недвижимость и когда для жителей города может быть решен «вечный» квартирный вопрос?

По мнению заместителя директора Ривненского агентства недвижимости «Челси» Алексея Бучинского, нынешняя высокая цена квадратного метра является рыночной, так как спрос на недвижимость остается стойким и стабильным. И к тому времени, пока не будет существенного увеличения предложения на первичном рынке, оснований для существенного снижения цен не будет. Он также считает, что если недвижимость и будет дорожать, то лишь на процент роста инфляции. Тем временем количество операций на рынке недвижимости не уменьшается, за исключением лета и новогоднего периода с 25 декабря до 1 февраля. Основное количество операций на рынке - это изменение жилищных условий путем продажи квартиры, в которой жили раньше, но которая была хуже или меньше желаемой. Ценовая разница такой операции в среднем составляет около 10 тысяч долларов. Есть и другие варианты. Скажем, семья жила в малосемейке, сделала в квартире хороший ремонт, продала ее и купила 2-комнатную квартиру, но без ремонта. Доплатить в таком случае придется 5-6 тысяч долларов, но на протяжении определенного времени жить менее комфортно, пока снова появятся деньги на ремонт. Примерно за три года уже и в этой квартире делают хороший ремонт и снова ее продают, чтобы купить еще лучше, но тоже без ремонта. Некоторые ривненские семьи таким способом расширяют свою жилплощадь каждые три года.

Те же, кто не имеет что продавать, вынуждены брать кредиты. Со слов Бучинского, хотя и цены на жилье, и проценты за кредиты сейчас высокие, все же немало людей берут кредиты в банках даже без начального взноса. Нынешние банковские кредитные программы довольно лояльны к потенциальному клиенту, некоторые банки даже не требуют стандартной справки о доходах, которая должна удостоверять платежеспособность клиента. Большинство банков предлагают две схемы кредитования - обычную, когда выплачивается кредит равными частями, а сумма процентов постепенно уменьшается, и выплату равными частями на протяжении всего срока. Выбирать банк и схему выплаты должен сам клиент, взвесив все детали. Принимая решение взять кредит в банке, следует иметь ввиду, что выплата кредита должна забирать не больше половины дохода семьи. Например, если взять в кредит 1-комнатную квартиру за 40 тысяч долларов на 30 лет без начального взноса под 12% годовых, то выплачивать поначалу придется около 500 долларов ежемесячно. По среднеевропейским процентным ставкам, более низким, чем у нас, эта сумма ежемесячно была бы на долларов 200 меньшей.

Сколько не перепродавай квартиру на вторичном рынке, с годами дом стареет и нуждается в дополнительных капиталовложениях, а значит, цена такого жилья должна уменьшаться. На протяжении продолжительного времени в Ривне вообще не строили жилья, что теперь обернулось высокой его ценой. Сейчас в городе все чаще появляются строительные краны, однако масштабы строительства все же не те, о которых можно сказать, что первичный рынок жилья забрал часть потенциальных покупателей из вторичного рынка и это повлияло на цены. Вдобавок, Алексей Бучиниский считает, что стоимость квадратного метра в новостройке должна быть меньшей, чем уже обжитого, а на самом деле она не ниже уровня вторичного рынка. Это инвестиция не в сегодняшнее, а в будущее жилье, и оно нуждается в немалых капиталовложениях, чтобы довести его до уровня проживания в нем. В итоге стоимость такой квартиры получается еще выше, и купить его могут люди, перед которыми квартирный вопрос не стоит. Они просто имеют свободные средства и таким образом их вкладывают. Люди, имеющие собственный бизнес со стабильно высоким доходом, квартирный вопрос решают иначе, - они берут земельные участки и строят себе дома. Чтобы построить 1-этажный дом с мансардой площадью 100 квадратных метров, сейчас надо иметь не меньше 100 тысяч долларов, в зависимости от пожеланий владельца - больше этажей, наличие бассейна, кованой изгороди и т.п. - эта сумма может значительно возрастать.

- Если бы застройщики производили большое комплексное строительство, а не сооружали по одной 9-этажке, то себестоимость каждого метра была бы более низкой, соответственно, и продажную цену можно было бы снизить, - подытожил Бучинский, - строить жилые дома было и будет выгодно, потому что на жилье есть спрос. Думаю, что этот рынок в Ривне в ближайшие 5 лет будет стремительно развиваться. Возможно, тогда квартиры на вторичном рынке и подешевеют.

Лада Филиппова.